专家认为，房价持续走高带来六大风险：国民经济发展乏力，金融风险加大，削弱全社会创新能力，加剧贫富分化，导致社会消费能力普遍下降和城市化进程受阻。

“自从1998年国家出台政策用房地产业拉动内需、把房地产当作国民经济的支柱产业以来，房地产业在国民经济中的作用越来越强大，房地产业的利益绳索已经捆绑了一大群利益群体不能自拔。”中国管理科学研究院研究员李开发近日在接受中国经济时报记者采访时表示，正因为此，历时近两年的对房地产的调控均不能给其降温；数十个文件出台，国家近十个部委协同动作也无成效。

他认为，事实上，房地产业已经挟持了中国经济，由此造成的危机逐步加重。政府费了九牛二虎的打压之力，但却像是与房地产商唱了双簧：政府越压房价涨得越快。地价上涨，房价上升；利息涨了，房价上升；首付多了，房价上升；政府越是控制，房价越是涨得发疯。形势把政府逼到了退无可退的地步。

必须清楚地认识到，调控房价是一个需要深思熟虑的问题，只有从更高、更深的视角来洞察房价持续高涨带来的一系列问题，通过各个关联问题才可能研究背后的本质问题，这一切对于房地产业很必要。

认清房价泡沫实质

“从1993年以后，国家在出口导向战略屡屡遇阻的情况下，启动扩大内需。1993年到1997年，在扩大内需成效甚微的情况下，出台了全面配套的房地产拉动政策。应该说，当时扩大内需的政策有多种，包括科技创业基金、火炬计划、农业发展项目等，房地产只是其中之一。”李开发告诉记者，1998年的政策还规定，房价收入比在4倍以上的城市都要给予居民货币补贴。这说明，当时政府与专家学者是认可收入房价之比为1∶4是合理的。据有关统计资料，1999年城市居民的收入房价比例是1∶5.8。

到了2002年，北京市政协委员李晓林用户均3.1人、面积50平米计算，得出了房价与家庭年收入之比为6∶1曾引起轩然大波，大多数人认为房价过高。参照国外的相关指标，在北欧、西欧国家，房价与家庭年收入之比通常为2-3∶1左右；在北美与澳大利亚，房价与家庭年收入比例大约为3-5∶1之间。

2006年以来，根据建筑部关于“90平米”等的解释以及北京人均年收入、商品房期房均价等测算，北京房价与家庭年收入之比大概在15∶1。而国外公认的适宜比例不超过4-6∶1，由此看来，北京的房价泡沫已经超过150%。60%以上中低收入群体都买不起房子，大概只有用来投资或炒房了。

拉动房产内需无益国民经济

“众所周知，房地产业作为需求市场，可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展。”李开发指出，从实际生活来解读，拉动的钢铁产业，是最没有技术含量的罗纹钢生产，另有部分铸钢、防盗门及不锈钢窗生产；拉动的建材，是砖瓦行业、水泥生产工业，另有塑料门窗生产；拉动的森林工业主要是木材生产；拉动的陶瓷生产、玻璃生产也是技术含量很小的建材生产，所谓化工生产不过是涂料油漆，所谓机电产品就是电风扇、空调等。其中砖瓦与建筑用钢这两个最基础、也最没有技术含量的产品占总量的90%以上。

由此可知，住宅与房地产业拉动的只是产业链条中最原始、最底层的产业，这些产业实际上是整个国民经济中最没有竞争力的部分。一个所有投资中回报率最高、赢得千军万马投资的房地产业，只不过拉动的是最没有技术含量、最原始的产业的时候，把房地产业当作短期拉动内需的措施尚可，如果要把房地产定位为国民经济的支柱产业，只能是本末倒置而已。

房地产利润几何？

“近几年来，对房地产业的利润率高解释不一，高的说有90%，低的说只有8%左右。”李开发告诉记者，根据他的调查，多数清水房成本不过每平米800-1500元左右。甚至在有些边远省份的县城，现在还有800多元1平方米的楼盘；在北京市郊区，也有1200元／平米的楼盘。

据国土资源部公布的资料显示，地价是房价构成的重要因素，但不是决定性因素，地价成本平均只占房价成本的25%—30%。2006年以来，国土资源部组织有关单位对40个楼盘作了典型分析，从协议供地的地价与房价关系和招拍挂供地的地价与房价关系看，不论哪种供地方式，地价占房价比例平均在25%—30%。

招拍挂地价中，土地出让金即政府的土地纯收益部分，只占地价的25%左右，其他75%左右是征地补偿或城市拆迁费用，以及“七通一平”基础设施建设费用。归纳起来有两个比例，一是政府获得的纯收益土地出让金占地价的25%，二是地价占房价比例平均约27.5%，而房价中大约72.5%的部分是建设费用、管理费用、利润与税收的总和。

那么，在北京市商品房期房每平方米均价6725元中，一般而言，地价部分27.5%约1820元左右，建安费高层1500／平方米，园林等设施配套约100元／平方米。其他勘探、审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来50-60元／平方米。如果综合税赋为8%，管理费用为5%，那么另外的35%的收益仅有两个安排，一是灰色腐败支出，一是企业利润。由此可知，房地产收益不知比非房地产业的2-3%左右高出多少倍。

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